最后幾個(gè)問題需要考慮：

第一，之前的救市措施已經(jīng)啟動(dòng)，但是否有效果？

過去三年間，不斷解除的限購和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市場(chǎng)。2021年全國基本進(jìn)入瘋狂救市階段，

但效果并不明顯，與2016年放開的二孩政策類似，放開越多，市場(chǎng)反而越萎縮。

數(shù)據(jù)顯示，中國樓市從2021年的“雙18”（銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元）調(diào)整至2022的“雙13”（銷售面積13億平方米、銷售額13萬億元），去年又跌至“雙11”（銷售面積11.17億平方米、銷售額11.66萬億元）。

房地產(chǎn)貸款創(chuàng)下2016年以來的新低。

賣地收入持續(xù)下跌。

這說明取消限購并不是解決問題的關(guān)鍵，因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不僅是供求問題，更是信心和收入的問題。

第二個(gè)問題是市場(chǎng)是否真的缺少房子。

據(jù)黃奇帆透露，中國的房屋嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)建設(shè)，需求已經(jīng)飽和。去年3月份，住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，全國共有6億棟建筑。

盡管這些建筑包括住宅、工廠、辦公樓、政府單位等多種用途，但通常情況下，城市中的住宅（包括商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比超過一半，農(nóng)村地區(qū)的建筑絕大多數(shù)也是住宅。

據(jù)此估算，居住性質(zhì)的房屋可能達(dá)到4億棟左右，轉(zhuǎn)換成套數(shù)則是一個(gè)龐大的數(shù)字。

澤平宏觀發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在各類城市中，只有一線城市的套戶比低于1，而二線城市和三四線城市的套戶比均大于1。

套戶比即城市中的房屋套數(shù)與戶數(shù)的比例，大于1意味著房屋套數(shù)超過戶數(shù)，供過于求。

這意味著，除了一線城市可能還存在房屋短缺外，其他城市的房屋供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

第三個(gè)問題是需求逐年減少的趨勢(shì)。

中國的人口已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)下降，去年全國人口減少了208萬。同時(shí)，出生人口與過去十年的高點(diǎn)相比幾乎減半，城市化速率也有所下降。

未來購房需求預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減少。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威的中指研究院，26至40歲是購房和置換房產(chǎn)的主力年齡段。以此推算，2024年的購房主力人口預(yù)計(jì)將減少503萬。

預(yù)計(jì)未來幾年，購房主力人口將繼續(xù)減少：2025年減少603萬，2026年減少904萬，2027年減少1240萬人，2028年減少1167萬人，2029年減少1406萬人，2030年減少1414萬人，2031年減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。

之后，購房主力人口的變化預(yù)計(jì)將在正負(fù)100萬以內(nèi)波動(dòng)。

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