經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，目前中國房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化都已進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)現(xiàn)狀已眾所周知，在此就不再贅述。今年政府工作報(bào)告在總結(jié)過去5年成績單時(shí)指出，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已從60.2%提高到65.2%，這意味著，兩年前中央提出的“十四五”時(shí)期常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%的目標(biāo)順利完成。
根據(jù)全國第七次人口普查的分項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，中國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，未來住房需求主要集中在北上廣深等一線城市和一些中心城市。目前，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率為75%以上，發(fā)展中國家的城鎮(zhèn)化率為50%左右。
城市化率（也稱城鎮(zhèn)化率），是城市化的度量指標(biāo)，一般采用人口統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)，即城鎮(zhèn)化占總?cè)丝冢òㄞr(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)）的比重。城鎮(zhèn)化的定義：中心地區(qū)、縣（市、區(qū)）及建制鎮(zhèn)，凡列入城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃且城區(qū)建設(shè)已延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及村委會(huì)已實(shí)現(xiàn)水、電、路“三通”的，都納入市鎮(zhèn)人口計(jì)算，這樣能客觀反映城市化進(jìn)程。
根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，世界發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率在2050年將達(dá)到86%，我國的城鎮(zhèn)化率在2050年將達(dá)到71.2%。由此可見，未來我國的城鎮(zhèn)化還有較大的發(fā)展空間。
如果按照發(fā)展階段來看，中國房地產(chǎn)第一階段以滿足民眾的住有所居，和改善住房條件的目標(biāo)已基本上實(shí)現(xiàn)，從長遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光審視房地產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)第二階段的發(fā)展目標(biāo)必然將會(huì)以改善人們的居住環(huán)境為目標(biāo)。當(dāng)然，這一目標(biāo)不可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，至少也是十年以后的事情了。
筆者認(rèn)為，未來，改善居住環(huán)境將成為中國房地產(chǎn)的發(fā)展方向。我國民眾的住房需求，將會(huì)從增加居住面積，向改善居住環(huán)境的方向發(fā)展；而城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢則會(huì)從當(dāng)前一、二、三、四線的城市格局，向城市群和都市圈方向發(fā)展，未來我國將出現(xiàn)以珠三角、長三角、京津冀為代表的一批城市群、都市圈。
人們在擁有更大居住面積、小房子換大房子的基礎(chǔ)上，必然會(huì)向追求改善居住環(huán)境的方向發(fā)展，人們希望獲得更加清新的空氣、有植被覆蓋的環(huán)保宜居環(huán)境、能吃到綠色有機(jī)蔬菜，逃離大城市的霧霾天氣、嘈雜的噪音、擁堵的交通，以及各種由人口密度太大所造成的城市污染。
之所以會(huì)得出這一結(jié)論，是因?yàn)閺陌l(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)發(fā)展過程來看，都曾經(jīng)歷過一個(gè)由“注重?cái)?shù)量，到數(shù)量與質(zhì)量并重，再到質(zhì)量第一，進(jìn)而強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、多樣化、高環(huán)境質(zhì)量”的發(fā)展階段。
未來中國房地產(chǎn)的發(fā)展也不會(huì)例外，仍會(huì)沿著這個(gè)發(fā)展方向向前發(fā)展。與所有發(fā)達(dá)國家的發(fā)展趨勢一樣，未來我國城市中的高、中等收入人群，必然會(huì)選擇遷往城市郊區(qū)（距離城市1-2小時(shí)車程之內(nèi)）居住，這樣能夠擁有更為寬敞的住房，并且擁有院落，可以種植綠色有機(jī)蔬菜，遠(yuǎn)離城市的喧囂和煩惱，享受到寧靜、舒適的田園生活。
之所以會(huì)出現(xiàn)這一趨勢，是因?yàn)椋?、改善居住環(huán)境是人們對于美好生活的向往的必然追求；2、城市郊區(qū)、衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)是未來房地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展方向；3、發(fā)展中國家緊隨發(fā)達(dá)國家，中產(chǎn)階級移居郊區(qū)，已成為未來世界各國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
由于國情不同，歐美國家地廣人稀，中產(chǎn)階級可以在城市郊區(qū)擁有自己帶游泳池和花園的獨(dú)棟別墅，而中國人口基數(shù)大、土地面積有限，不可能滿足所有人的這一需求。但毋庸置疑，中國未來房地產(chǎn)必然會(huì)朝著這一方向發(fā)展，只不過與歐美國家相比，發(fā)展模式會(huì)有所不同罷了。
但是，要實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)的前提是，城鎮(zhèn)化水平需要大幅提升。城市郊區(qū)和三四線城市的生活服務(wù)及其他配套設(shè)施，要能夠滿足人們的所有居住需求。此外，教育和醫(yī)療條件也需要大幅提升，我國的優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源需要向三四線城市傾斜，這些城市需要涌現(xiàn)出越來越多的名牌大學(xué)和三甲醫(yī)院。
當(dāng)三四線城市的城市綜合服務(wù)和市政建設(shè)及服務(wù)水平，達(dá)到或接近一線城市時(shí)，就必然會(huì)出現(xiàn)一線城市人口向三四線城市流動(dòng)的發(fā)展趨勢。
在這一發(fā)展趨勢下，城市中的高收入人群和大部分中等收入群體會(huì)遷出城市中心，選擇居住在郊區(qū)，部分人口也會(huì)選擇遷往居住環(huán)境更為優(yōu)良的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城和三四線城市居住，出現(xiàn)與發(fā)達(dá)國家相同的局面。到那時(shí)，仍然留在城市中心的，大部分都是中低等收入人群。
與此同時(shí)，一線城市的房價(jià)將會(huì)逐步下跌，而城市郊區(qū)及三四線城市的房價(jià)會(huì)逐步上漲，真正的“逃離北上廣”這一情形將會(huì)出現(xiàn)。筆者估計(jì)，這一趨勢大約會(huì)在10年后出現(xiàn)，這與當(dāng)前不同城市的房價(jià)走勢恰好相反。至于預(yù)測正確與否，只有讓時(shí)間來檢驗(yàn)了！